افراز و تفکیک در حقوق ایران

در مواقعی که اشخاص قصد استفاده بهینه و یا سهل تر شدن فروش ملک خود را دارند بهترین شیوه، قطعه قطعه نمودن آن از طریق عمل تفکیک بوده که هم نسبت به املاک مشاع و هم نسبت به املاکی که دارای مالک واحد هستند قابل اعمال است، بدین توضیح که با اتفاق همه شرکاء ضمن ارائه درخواست به اداره ثبت صالحه (اداره ثبت محل وقوع ملک)، پس از تأیید امکان پذیر بودن تفکیک ملک توسط مسئولین، عملیات تفکیک شروع شده و نهایتاً با تنظیم صورتجلسه تفکیکی، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود و لیکن مادامیکه شرکاء با حضور در دفتر خانه اسناد رسمی اقدام به تنظیم تقسیم نامه ننمایند، ملک با وجود قطعه قطعه شدن، همچنان مشاع باقی مانده و دارای همان معایب اشاعه است. راه دیگری که جهت خاتمه دادن به حالت اشاعه در نظر گرفته شده افراز (جدا سازی ) سهام شرکاء است که صرفاً به موجب تصمیم اداره ثبت یا حکم حاکم (دادگاه عمومی حقوقی) صورت می پذیرد، بدین توضیح که هر یک از شرکاء ملک مشاع به تنهایی حق دارند درخواست جداسازی سهام خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهند تا مسئولین پس از بررسی امکان پذیر بودن افراز، نهایتاً با تقسیم ملک به قطعات کوچکتر ، هر قطعه ای را به نسبت سهام هر شریک بر حسب قرعه به او اختصاص دهند. پس از قطعیت افراز است که شرکاء از حق اطلاق مالکیت مندرج در ماده 30 قانون مدنی بهره مند خواهد شد و اگر در مواردی هر یک از مراجع فوق الذکر احراز نماید که ملک مورد درخواست قابلیت افراز ندارد ، نهایتاً با صدور دستور حاکم (دادگاه عمومی حقوقی) مال مشاع به فروش رسیده و مبلغ آن پس از کسر هزینه مزایده به نسبت سهام شرکاء مابین آنها تقسیم خواهد شد.